房地產(chǎn)信貸閘門收緊的“寒風”已經(jīng)影響到土地儲備市場。
上海某土地部門的工作人員介紹，因為土地儲備貸款實際上屬于地方融資平臺，所以最近兩年土地儲備越來越難申請銀行貸款?，F(xiàn)在申請土地儲備信用貸款基本不可能，必須用土地儲備的土地使用權(quán)證質(zhì)押。該人士透露，政府通常在推地之前會向房企詢價，確定地塊有人要、基本談妥價格之后才會正式推出。
“土地流標是較難堪的事，所以一般有買家之后才會推出地塊?，F(xiàn)在我們密切關(guān)注市場行情，但至今沒有推出一塊像樣的商品住宅地塊。”該人士感嘆。
央行數(shù)據(jù)顯示，3月末主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款僅增加2427億元，同比少增2812億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7710億元，同比下降8%，降幅與上年末基本持平。
中國證券報記者了解到，多家上市銀行房地產(chǎn)貸款的余額和總量出現(xiàn)“雙降”。
“交行今年對房地產(chǎn)的信貸政策不會放松，將維持審慎信貸政策。”交通銀行副行長錢文揮在該行2012年一季度業(yè)績發(fā)布會上表示，交行對房地產(chǎn)貸款實行名單制管理，提高準入門檻，確保進入交行合作范圍的都是開發(fā)經(jīng)驗豐富、成本核算合理、抗風險能力較強、資產(chǎn)負債水平可控的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。交行一季報顯示，該行在房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額為1645.75億元，占比為6.08%，比去年末略有降低。
某城商行相關(guān)人士也表示，目前該行已停止向中小開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸。排名在前50位的開發(fā)企業(yè)基本能得到貸款支持，其融資成本在10%左右。
個人住房按揭貸款也出現(xiàn)審貸周期加長、利率上浮的情況。工行等上海地區(qū)大型國有銀行5月初明確表示取消了對首套房貸利率的八五折優(yōu)惠。招行近日也表示不排除取消首套房貸利率優(yōu)惠的可能。
此外，房企短期借款的急劇攀升也引起了業(yè)界擔憂。金地集團2010年年末的短期借款僅有2億元，但到去年年底就達22.79億元，今年一季度更是飆升到30.79億元。而萬科最新披露的短期借款為32.83億元，比去年年底增加了14.27%。另外，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)短期借款年度變化均超過1倍。
有銀行人士分析，短期借款激增有兩種可能：一是房企籌措資金為歸還銀行即將到期的中長期貸款做準備。因為委托貸款、信托資金也體現(xiàn)為房企的短期貸款。二是房企在還能從市場籌到錢的時候，加緊儲備，以備未來之需。“這都反映出房企對未來預期不樂觀。”該人士認為。
部分房企短期借款急劇攀升、上海地區(qū)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾乎停發(fā)……種種跡象表明，當前房地產(chǎn)企業(yè)正面臨信貸、信托融資渠道疲弱局面，融資環(huán)境并未因存準率下調(diào)而明顯好轉(zhuǎn)。中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家銀行對中小房企的貸款已暫停發(fā)放，對規(guī)模較大的上市房企貸款利率通常也要上浮30%。
業(yè)內(nèi)人士認為，如果房地產(chǎn)企業(yè)融資繼續(xù)受限，而銷售持續(xù)低迷，將對房企履行貸款和債券等財務契約條款造成壓力，并進一步損害其流動性狀況。雖然多數(shù)開發(fā)商對未來預期并不樂觀，但目前開發(fā)商并未陷入集體性恐慌。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 非房地產(chǎn)信托產(chǎn)品
2012年一季度 2011年一季度 2012年一季度 2011年一季度
發(fā)行數(shù)量(個) 165 184 754 625
發(fā)行規(guī)模(億元) 354.15 534.32 1118.41 855.18
規(guī)模占比 24.05% 38.45% 75.95% 61.55%
數(shù)量同比增長 -10.33% —— 20.64% ——
規(guī)模同比增長 -33.72% —— 30.78% ——
房地產(chǎn)信托發(fā)行大幅降溫
國泰君安的研究報告指出，當前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付高峰已經(jīng)到來。預計2012年、2013年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模分別為2000億元、2200億元，兌付高峰自2012年一季度持續(xù)至2013年下半年。
實際上，房地產(chǎn)信托到期無法兌付的個案已經(jīng)出現(xiàn)。華澳信托去年5月發(fā)行規(guī)模7億元的“華澳·長信8號信托計劃”今年4月27日到期，其預期利率為6%-7.2%，因兌付壓力，華澳信托選擇將持有的天津市中天興業(yè)房地產(chǎn)公司49.34%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東上實發(fā)展；吉信·長白山11號南京聯(lián)強集合資金信托今年3月30日到期，最終也因無法兌付而由華融資產(chǎn)管理公司接盤。
此外，房地產(chǎn)信托收益率的持續(xù)上升也預示著風險的不斷積累。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，一季度房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.22%，同比增加86基點。而近一年來，集合信托產(chǎn)品的收益率呈維持上升趨勢，其中房地產(chǎn)信托的收益率又是所有產(chǎn)品中最高的。
國泰君安的研究報告同時指出，房地產(chǎn)信托并無系統(tǒng)性風險。因為在房地產(chǎn)企業(yè)大量破產(chǎn)的極端假設下，各類保障措施基本可承受房價、地價30%-50%的跌幅，保證信托資產(chǎn)安全；即使需信托公司以自身凈資產(chǎn)墊付信托款，信托公司目前資本實力較強，大多可承受5個以上項目同時出現(xiàn)問題。當然，個別項目、個別注冊資本較少、風格激進的信托公司出現(xiàn)流動性問題的可能依然存在。
然而，房地產(chǎn)信托兌付暫無系統(tǒng)性風險的判斷并不意味著房企融資無憂。某大型信托公司的信托經(jīng)理介紹，目前上海地區(qū)的住宅類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾乎停發(fā)，只有商業(yè)物業(yè)類的產(chǎn)品還能操作，但融資成本上升到20%左右。
據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2012年一季度發(fā)行的集合信托產(chǎn)品中，商品住宅類項目占比持續(xù)下降，發(fā)行67款共163.3億元，數(shù)量占比為39.18%，規(guī)模占比為46.12%。與2011年相比，投向商品住宅的集合信托產(chǎn)品數(shù)量占比下降11個百分點，規(guī)模占比下降3個百分點。
針對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸緊縮，使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成為不少開發(fā)商融資的生命線。2011年底凈資本進入結(jié)算期，信托公司有意收縮風險資本占用較高的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，使房地產(chǎn)信托占比降至低點。今年一季度房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模隨集合信托產(chǎn)品整體發(fā)行量的減少而繼續(xù)減少。
根據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2012年一季度共發(fā)行了165款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品(含保障房)，發(fā)行規(guī)模為354.15億元。與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長-10.33%，發(fā)行規(guī)模同比下降了33.72%。與2011年四季度相比，發(fā)行數(shù)量環(huán)比下降6.78%，發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降11.17%。從一季度的數(shù)據(jù)可以看到，房地產(chǎn)信托發(fā)行已經(jīng)明顯放緩。
融資難或提升流動性風險
“我們現(xiàn)在的日子還不是最難過的。”上海某大型房地產(chǎn)開發(fā)商的負責人表示。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會庸的結(jié)論也同樣出人意料，目前的局勢尚在開發(fā)商的預料之中。宋會庸指出，目前上海地區(qū)普通住宅降價的比例不足10%，降價幅度更是在5%以內(nèi)。“開發(fā)商知道這次價格反彈的機會很小，不會像2008年那樣。在這樣的背景下，開發(fā)商一般有兩個舉動：第一不會輕易大幅度降價，第二不會借高利貸。”
機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來部分剛需開始進入市場，致使一些城市的成交量出現(xiàn)回暖。此外，除了小幅降價換來的成交量補充部分流動資本外，今年以來，標桿房企的海外融資進程正在加快，萬科、中海、華潤等公司動作不斷。
北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，開發(fā)商資金最困難的時期已經(jīng)過去。相比2011年下半年的信貸收緊，在兩次存款準備金下調(diào)后，整體看市場資金情況有所緩解，未來信貸政策松動仍存空間。房企正在通過多種手段拓展融資渠道，特別是近期海外融資較為活躍，這或許會使房價下調(diào)空間有所減小。
業(yè)內(nèi)人士認為，目前市場對房地產(chǎn)行業(yè)最大的擔心在于，開發(fā)商銷售現(xiàn)金仍顯不足，流動性風險逐漸上升，對業(yè)務經(jīng)營及償債能力造成影響。從上市房企的一季報可以看出，由于到期歸還的建筑貸款、信托貸款、銀行貸款等項目增多，房企現(xiàn)金流狀況依然不樂觀。如果房地產(chǎn)行業(yè)的資金融入仍然受限，而銷售持續(xù)疲弱，將對房企履行貸款和債券等財務契約條款的能力造成壓力，并進一步損害其流動性狀況。
