銅之家網(wǎng)訊:政策空窗期樓市再現(xiàn)膠著，開發(fā)商鎮(zhèn)定自若維穩(wěn)。“金九銀十”已經(jīng)接近尾聲，原本是最后的“黃金”出貨時(shí)機(jī)，卻讓人感覺十分清淡。上周末，全市僅有4個(gè)項(xiàng)目推盤，而整體去化率未達(dá)五成，出乎市場(chǎng)預(yù)料。
購(gòu)房者觀望情緒漸濃據(jù)中指院華中分院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：上周(10月15日-10月21日)武漢樓市供應(yīng)量大幅減少，上市面積10.29萬(wàn)平方米，環(huán)比減少76.97%。上周僅有硚口區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)有新增供應(yīng)量，新增供應(yīng)分別為0.15萬(wàn)平方米和10.19萬(wàn)平方米；其他區(qū)域無(wú)新增供應(yīng)量。
上周共計(jì)有4個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，累計(jì)新推房源872套，整體開盤去化率為39%，環(huán)比減少31個(gè)百分點(diǎn)。
“每年兩會(huì)召開前后，無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都會(huì)有一定的觀望情緒。而下個(gè)月就要召開十八大，必然也不例外。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此顯得十分淡定。
打算在光谷一帶買房的紀(jì)先生接受采訪時(shí)告訴記者，自己是首次置業(yè)，購(gòu)買的是婚房。據(jù)了解，目前紀(jì)先生已經(jīng)在武漢工作三年，買房理想的戶型是80-90平米的二居室，總價(jià)在60萬(wàn)左右。他希望周邊配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活設(shè)施便利，而光谷的樓盤有升值潛力，性價(jià)比也比較高，但是價(jià)格稍微超出自己心理價(jià)位。但對(duì)于具體的買房時(shí)間，紀(jì)先生表示要等到十八大召開之后，看政府對(duì)房地產(chǎn)新的具體措施再做決定。
家住江漢大學(xué)附近的王先生也是第一次置業(yè)，也是以滿足實(shí)際居住需求為目標(biāo)，希望購(gòu)置一套50萬(wàn)以內(nèi)的80平米左右房子。面對(duì)各大樓盤優(yōu)惠措施，王先生理性地認(rèn)為，現(xiàn)在仍然不是買房的最好時(shí)機(jī)，畢竟大的政策方向依然懸而未決，或許下個(gè)月之后，政策會(huì)更加明朗，到那個(gè)時(shí)候再出手買房。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入十月之后，開發(fā)商推盤意愿普遍降低，除去季節(jié)性與銷售周期等普遍性因素外，前期市場(chǎng)成交的回暖使得大部分房企資金鏈得到緩解，因此無(wú)需再通過低價(jià)推盤來(lái)加快回款節(jié)奏。此外，每年的第四季度，銀行信貸額度往往都很緊張，經(jīng)常出現(xiàn)賣房之后無(wú)法回款的情況 ，不少買房人的房貸要等到第二年才能辦理下來(lái)，這既影響買房人的下單，也影響開發(fā)商的推盤意愿。
研究員認(rèn)為，從市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)來(lái)看，目前市場(chǎng)始終處于“僵持”的觀望狀態(tài)。前期跑量收到成效，當(dāng)前開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力有所削弱，最終市場(chǎng)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)降幅收窄或小幅漲價(jià)，這也讓購(gòu)房者陷入觀望。
開發(fā)商鎮(zhèn)定自若 “維穩(wěn)”
不過，在一些存在回款壓力或推盤需求的開發(fā)商看來(lái)，購(gòu)房者的觀望的確存在，但也不必消極對(duì)待。
據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武漢今年樓市銷量經(jīng)過連續(xù)5個(gè)月攀升，在7月份銷量超過1.4萬(wàn)套，并創(chuàng)下26個(gè)月的新高，整體趨勢(shì)向上，且3、5、6、7、8五個(gè)月份成交量都維持在萬(wàn)套以上，7月成交量達(dá)到迄今為止市場(chǎng)高峰。而與此相反的是，傳統(tǒng)意義上的銷售旺季“金九銀十”，成交情況并不理想，銀十即將收官，成交走勢(shì)也并不及預(yù)期。
對(duì)此，有開發(fā)商表示“金九銀十成色不足的現(xiàn)象很正常”。南湖一樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)表示，“樓市總有起伏，肯定是高峰低谷交錯(cuò)的，永遠(yuǎn)保持上揚(yáng)是不現(xiàn)實(shí)的。今年上半年，加上7、8月份的成交一直處于上升通道，‘金九銀十’呈現(xiàn)階段性的緩沖是市場(chǎng)調(diào)控的正常表現(xiàn)。‘金九銀十’本身只是個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季，并不是特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其實(shí)對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，并沒有必要看得太重，還是要看市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)。”
記者走訪了解到，位于漢陽(yáng)墨水湖邊的一個(gè)樓盤即將開盤，該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，他們的項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)有3年，在區(qū)域市場(chǎng)擁有一定的口碑，賣得也都不錯(cuò)。這次4期產(chǎn)品開盤安排了回饋客戶的優(yōu)惠活動(dòng)，由于對(duì)自身的產(chǎn)品有足夠信心，價(jià)格不會(huì)有大幅波動(dòng)，銷售壓力也不會(huì)太大。“在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們會(huì)本著務(wù)實(shí)的原則，給購(gòu)房者能認(rèn)可、容易接受的價(jià)格，當(dāng)然也會(huì)考慮我們項(xiàng)目本身產(chǎn)品和配套的優(yōu)勢(shì)。”該人士向記者表示，他不否認(rèn)目前購(gòu)房者的觀望情緒，但他認(rèn)為現(xiàn)在很多是剛需客戶，雖然挑剔一點(diǎn)，但都有真實(shí)的需求，只要房子好價(jià)格合理，該出手時(shí)候還會(huì)出手的。而另一位光谷地區(qū)的開發(fā)商說(shuō)，今年9月后，成交越來(lái)越緩慢。雖然目前市場(chǎng)上也有人說(shuō)“房?jī)r(jià)要反彈”，但他感覺這一波剛性需求消耗得差不多了，所以保持原有定價(jià)沒怎么動(dòng)。
對(duì)此，中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，預(yù)計(jì)武漢市今年前10個(gè)月商品住宅的銷量將與去年全年持平，2012年銷量很有可能超過2009年創(chuàng)出樓市新紀(jì)錄！即便是在近期整體市場(chǎng)一般的情況下，仍有一些項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)開盤“日光”，比如白沙洲佳兆業(yè)金域天下、漢陽(yáng)人信匯等項(xiàng)目，總結(jié)其特點(diǎn)，就是性價(jià)比比較高。
新盤入市定價(jià)很謹(jǐn)慎對(duì)于即將開盤的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，制定出合適的開盤價(jià)格，一經(jīng)開盤即能獲得50%以上的銷售率，是目前銷售的最佳狀態(tài)。任何之后的價(jià)格變動(dòng)，無(wú)論是漲是降都會(huì)給銷售帶來(lái)不利影響。而由于受到目前周邊其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷變化的影響，對(duì)于“合適價(jià)格”的判斷難上加難。
“市場(chǎng)對(duì)后市判斷意見不同，樂觀派認(rèn)為該適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，悲觀派認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低價(jià)格并配以促銷。”徐東一新樓盤即將推出，但價(jià)格仍無(wú)定論，還在市場(chǎng)調(diào)研之中。
該樓盤相關(guān)營(yíng)銷人員稱，周邊某樓盤一推出，價(jià)格就達(dá)到8700元/平方米，“就連我們都覺得現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得太離譜。”她介紹，正是由于房?jī)r(jià)漲得太高，市場(chǎng)整體成交量都在萎縮。而有此感受的開發(fā)商也不在少數(shù)。一些開發(fā)商介紹，9、10月份一般是樓市旺季，但在剛過去的一個(gè)月，樓盤成交量并不理想，而市場(chǎng)均價(jià)卻連續(xù)幾個(gè)月上漲，10月份價(jià)格繼續(xù)保持了上升趨勢(shì)，這給即將入市的新項(xiàng)目定價(jià)帶來(lái)不少困難。“市場(chǎng)整體狀況不及預(yù)期，為了保銷量，定價(jià)不宜高，但項(xiàng)目開發(fā)成本放在那里，定價(jià)過低，開發(fā)商的利潤(rùn)又無(wú)法保證。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在保價(jià)和保量之間，要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，在適應(yīng)市場(chǎng)、迎合購(gòu)房者同時(shí)，又要保證賺錢，的確是開發(fā)商們的一個(gè)課題。
最近一段時(shí)間大的政策變動(dòng)沒有，武漢市將二手房公積金額度提高到了60萬(wàn)元，業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)新房市場(chǎng)也有一定的促進(jìn)作用。這些微調(diào)會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響嗎？ 對(duì)此，一些開發(fā)商不以為然，“這個(gè)作用短期根本沒有辦法體現(xiàn)，因?yàn)槎址抠I賣從意向到過戶一般都要兩三個(gè)月的周期，如果等到那個(gè)時(shí)候，今年都已經(jīng)過去了！
“定價(jià)的考量因素有很多。整體市場(chǎng)情況、所在區(qū)域行情、對(duì)手項(xiàng)目的定位定價(jià)以及購(gòu)房者的心理預(yù)期都是需要具體分析的外部因素。從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的定位、項(xiàng)目的地段配套交通等也是需要考量的，另外就是開發(fā)商自身的資金狀況。”業(yè)內(nèi)人士分析指出，“從目前的市場(chǎng)行情和已開項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，開發(fā)商們?cè)陂_盤定價(jià)上普遍比較謹(jǐn)慎，甚至有一些項(xiàng)目的確是“不怎么賺錢”！但是否存在低開高走的可能也說(shuō)不定。只能說(shuō)，在政策空窗期，開發(fā)商必然也是隨行就市，走一步看一步，以穩(wěn)為主！
購(gòu)房者觀望情緒漸濃據(jù)中指院華中分院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：上周(10月15日-10月21日)武漢樓市供應(yīng)量大幅減少，上市面積10.29萬(wàn)平方米，環(huán)比減少76.97%。上周僅有硚口區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)有新增供應(yīng)量，新增供應(yīng)分別為0.15萬(wàn)平方米和10.19萬(wàn)平方米；其他區(qū)域無(wú)新增供應(yīng)量。
上周共計(jì)有4個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，累計(jì)新推房源872套，整體開盤去化率為39%，環(huán)比減少31個(gè)百分點(diǎn)。
“每年兩會(huì)召開前后，無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都會(huì)有一定的觀望情緒。而下個(gè)月就要召開十八大，必然也不例外。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此顯得十分淡定。
打算在光谷一帶買房的紀(jì)先生接受采訪時(shí)告訴記者，自己是首次置業(yè)，購(gòu)買的是婚房。據(jù)了解，目前紀(jì)先生已經(jīng)在武漢工作三年，買房理想的戶型是80-90平米的二居室，總價(jià)在60萬(wàn)左右。他希望周邊配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活設(shè)施便利，而光谷的樓盤有升值潛力，性價(jià)比也比較高，但是價(jià)格稍微超出自己心理價(jià)位。但對(duì)于具體的買房時(shí)間，紀(jì)先生表示要等到十八大召開之后，看政府對(duì)房地產(chǎn)新的具體措施再做決定。
家住江漢大學(xué)附近的王先生也是第一次置業(yè)，也是以滿足實(shí)際居住需求為目標(biāo)，希望購(gòu)置一套50萬(wàn)以內(nèi)的80平米左右房子。面對(duì)各大樓盤優(yōu)惠措施，王先生理性地認(rèn)為，現(xiàn)在仍然不是買房的最好時(shí)機(jī)，畢竟大的政策方向依然懸而未決，或許下個(gè)月之后，政策會(huì)更加明朗，到那個(gè)時(shí)候再出手買房。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入十月之后，開發(fā)商推盤意愿普遍降低，除去季節(jié)性與銷售周期等普遍性因素外，前期市場(chǎng)成交的回暖使得大部分房企資金鏈得到緩解，因此無(wú)需再通過低價(jià)推盤來(lái)加快回款節(jié)奏。此外，每年的第四季度，銀行信貸額度往往都很緊張，經(jīng)常出現(xiàn)賣房之后無(wú)法回款的情況 ，不少買房人的房貸要等到第二年才能辦理下來(lái)，這既影響買房人的下單，也影響開發(fā)商的推盤意愿。
研究員認(rèn)為，從市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)來(lái)看，目前市場(chǎng)始終處于“僵持”的觀望狀態(tài)。前期跑量收到成效，當(dāng)前開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力有所削弱，最終市場(chǎng)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)降幅收窄或小幅漲價(jià)，這也讓購(gòu)房者陷入觀望。
開發(fā)商鎮(zhèn)定自若 “維穩(wěn)”
不過，在一些存在回款壓力或推盤需求的開發(fā)商看來(lái)，購(gòu)房者的觀望的確存在，但也不必消極對(duì)待。
據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武漢今年樓市銷量經(jīng)過連續(xù)5個(gè)月攀升，在7月份銷量超過1.4萬(wàn)套，并創(chuàng)下26個(gè)月的新高，整體趨勢(shì)向上，且3、5、6、7、8五個(gè)月份成交量都維持在萬(wàn)套以上，7月成交量達(dá)到迄今為止市場(chǎng)高峰。而與此相反的是，傳統(tǒng)意義上的銷售旺季“金九銀十”，成交情況并不理想，銀十即將收官，成交走勢(shì)也并不及預(yù)期。
對(duì)此，有開發(fā)商表示“金九銀十成色不足的現(xiàn)象很正常”。南湖一樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)表示，“樓市總有起伏，肯定是高峰低谷交錯(cuò)的，永遠(yuǎn)保持上揚(yáng)是不現(xiàn)實(shí)的。今年上半年，加上7、8月份的成交一直處于上升通道，‘金九銀十’呈現(xiàn)階段性的緩沖是市場(chǎng)調(diào)控的正常表現(xiàn)。‘金九銀十’本身只是個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季，并不是特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其實(shí)對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，并沒有必要看得太重，還是要看市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)。”
記者走訪了解到，位于漢陽(yáng)墨水湖邊的一個(gè)樓盤即將開盤，該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，他們的項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)有3年，在區(qū)域市場(chǎng)擁有一定的口碑，賣得也都不錯(cuò)。這次4期產(chǎn)品開盤安排了回饋客戶的優(yōu)惠活動(dòng)，由于對(duì)自身的產(chǎn)品有足夠信心，價(jià)格不會(huì)有大幅波動(dòng)，銷售壓力也不會(huì)太大。“在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們會(huì)本著務(wù)實(shí)的原則，給購(gòu)房者能認(rèn)可、容易接受的價(jià)格，當(dāng)然也會(huì)考慮我們項(xiàng)目本身產(chǎn)品和配套的優(yōu)勢(shì)。”該人士向記者表示，他不否認(rèn)目前購(gòu)房者的觀望情緒，但他認(rèn)為現(xiàn)在很多是剛需客戶，雖然挑剔一點(diǎn)，但都有真實(shí)的需求，只要房子好價(jià)格合理，該出手時(shí)候還會(huì)出手的。而另一位光谷地區(qū)的開發(fā)商說(shuō)，今年9月后，成交越來(lái)越緩慢。雖然目前市場(chǎng)上也有人說(shuō)“房?jī)r(jià)要反彈”，但他感覺這一波剛性需求消耗得差不多了，所以保持原有定價(jià)沒怎么動(dòng)。
對(duì)此，中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，預(yù)計(jì)武漢市今年前10個(gè)月商品住宅的銷量將與去年全年持平，2012年銷量很有可能超過2009年創(chuàng)出樓市新紀(jì)錄！即便是在近期整體市場(chǎng)一般的情況下，仍有一些項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)開盤“日光”，比如白沙洲佳兆業(yè)金域天下、漢陽(yáng)人信匯等項(xiàng)目，總結(jié)其特點(diǎn)，就是性價(jià)比比較高。
新盤入市定價(jià)很謹(jǐn)慎對(duì)于即將開盤的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，制定出合適的開盤價(jià)格，一經(jīng)開盤即能獲得50%以上的銷售率，是目前銷售的最佳狀態(tài)。任何之后的價(jià)格變動(dòng)，無(wú)論是漲是降都會(huì)給銷售帶來(lái)不利影響。而由于受到目前周邊其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷變化的影響，對(duì)于“合適價(jià)格”的判斷難上加難。
“市場(chǎng)對(duì)后市判斷意見不同，樂觀派認(rèn)為該適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，悲觀派認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低價(jià)格并配以促銷。”徐東一新樓盤即將推出，但價(jià)格仍無(wú)定論，還在市場(chǎng)調(diào)研之中。
該樓盤相關(guān)營(yíng)銷人員稱，周邊某樓盤一推出，價(jià)格就達(dá)到8700元/平方米，“就連我們都覺得現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得太離譜。”她介紹，正是由于房?jī)r(jià)漲得太高，市場(chǎng)整體成交量都在萎縮。而有此感受的開發(fā)商也不在少數(shù)。一些開發(fā)商介紹，9、10月份一般是樓市旺季，但在剛過去的一個(gè)月，樓盤成交量并不理想，而市場(chǎng)均價(jià)卻連續(xù)幾個(gè)月上漲，10月份價(jià)格繼續(xù)保持了上升趨勢(shì)，這給即將入市的新項(xiàng)目定價(jià)帶來(lái)不少困難。“市場(chǎng)整體狀況不及預(yù)期，為了保銷量，定價(jià)不宜高，但項(xiàng)目開發(fā)成本放在那里，定價(jià)過低，開發(fā)商的利潤(rùn)又無(wú)法保證。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在保價(jià)和保量之間，要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，在適應(yīng)市場(chǎng)、迎合購(gòu)房者同時(shí)，又要保證賺錢，的確是開發(fā)商們的一個(gè)課題。
最近一段時(shí)間大的政策變動(dòng)沒有，武漢市將二手房公積金額度提高到了60萬(wàn)元，業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)新房市場(chǎng)也有一定的促進(jìn)作用。這些微調(diào)會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響嗎？ 對(duì)此，一些開發(fā)商不以為然，“這個(gè)作用短期根本沒有辦法體現(xiàn)，因?yàn)槎址抠I賣從意向到過戶一般都要兩三個(gè)月的周期，如果等到那個(gè)時(shí)候，今年都已經(jīng)過去了！
“定價(jià)的考量因素有很多。整體市場(chǎng)情況、所在區(qū)域行情、對(duì)手項(xiàng)目的定位定價(jià)以及購(gòu)房者的心理預(yù)期都是需要具體分析的外部因素。從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的定位、項(xiàng)目的地段配套交通等也是需要考量的，另外就是開發(fā)商自身的資金狀況。”業(yè)內(nèi)人士分析指出，“從目前的市場(chǎng)行情和已開項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，開發(fā)商們?cè)陂_盤定價(jià)上普遍比較謹(jǐn)慎，甚至有一些項(xiàng)目的確是“不怎么賺錢”！但是否存在低開高走的可能也說(shuō)不定。只能說(shuō)，在政策空窗期，開發(fā)商必然也是隨行就市，走一步看一步，以穩(wěn)為主！
