在很多買(mǎi)房人及業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京樓市的松動(dòng)，已經(jīng)是現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)。新京報(bào)記者 李冬 攝
5月10日這一天，李京（化名）撥打了4個(gè)售樓處的電話，從朝陽(yáng)北路到通州，再到亦莊。他所關(guān)注的樓盤(pán)，例如亦莊區(qū)域的海梓府、林肯公園，都是近期見(jiàn)諸報(bào)端推出了“特價(jià)房”或被認(rèn)為是降價(jià)的樓盤(pán)。
從3月中旬開(kāi)始，從住總?cè)f科橙被“降價(jià)”開(kāi)始，原來(lái)被認(rèn)為堅(jiān)挺的北京樓市，松動(dòng)的跡象越來(lái)越明顯。雖然不少開(kāi)發(fā)商并不愿意承認(rèn)降價(jià)，或者只是說(shuō)下調(diào)預(yù)期、調(diào)整產(chǎn)品，但在很多買(mǎi)房人及業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京樓市的松動(dòng)，已經(jīng)是現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)，一些調(diào)整越來(lái)越主動(dòng)，越來(lái)越真切。
萬(wàn)科領(lǐng)銜？
在北京，如果給房?jī)r(jià)松動(dòng)找一個(gè)標(biāo)志性事件，不少人都會(huì)提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價(jià)”。
“五一”前后，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，最火的就是萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的一個(gè)“內(nèi)部演講”。在這個(gè)流傳出的版本中，毛大慶說(shuō)“感到一絲寒意”。
而在北京，如果給房?jī)r(jià)松動(dòng)找一個(gè)標(biāo)志性事件，不少人都會(huì)提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價(jià)”。雖然萬(wàn)科方面在當(dāng)時(shí)迅速澄清不是主動(dòng)降價(jià)，而是按照政府指導(dǎo)價(jià)銷(xiāo)售，但對(duì)于一些買(mǎi)房人包括開(kāi)發(fā)商同行來(lái)說(shuō)，這就足夠了。
3月中旬的這次開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科橙推出333套毛坯房源，均價(jià)21680元/平方米。相對(duì)于此前售樓處釋放的精裝房2.6萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)，萬(wàn)科橙實(shí)際推盤(pán)價(jià)格在數(shù)字上的下調(diào)，被很多人解讀為降價(jià)。
由于政府限價(jià)，萬(wàn)科也表示“承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”，萬(wàn)科橙以及后來(lái)首開(kāi)萬(wàn)科公園里的“降價(jià)”入市，都有被動(dòng)的成分。
但隨后的一些房企和樓盤(pán)跟進(jìn)，則有了更多主動(dòng)調(diào)整的味道。
在萬(wàn)科橙“降價(jià)”的消息被廣泛報(bào)道之后，位于通州臺(tái)湖區(qū)域的東亞印象臺(tái)湖，對(duì)外釋放了要降價(jià)的消息：開(kāi)盤(pán)價(jià)從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米降到2.2萬(wàn)元/平方米。東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬也正面回應(yīng)了媒體對(duì)降價(jià)的追問(wèn)。賈玉鵬表示，東亞新華近年來(lái)發(fā)展較快，為了盡快回款以備后續(xù)拿地，因此決定快速走量。
今年5月6日，在大興西紅門(mén)一地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，東亞新華就多次舉牌，不過(guò)沒(méi)能笑到最后。
不過(guò)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，即便2.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，印象臺(tái)湖也比上一期開(kāi)盤(pán)上漲了許多。借助輿論對(duì)萬(wàn)科橙“降價(jià)”的關(guān)注，印象臺(tái)湖也成功進(jìn)行了一次“降價(jià)”營(yíng)銷(xiāo)。
到了4月，亦莊區(qū)域以北京城建·海梓府為代表的樓盤(pán)開(kāi)始推出“特價(jià)房”。海梓府特價(jià)房28800元/平方米起的價(jià)格，比之前35000-36000元/平方米的價(jià)格下調(diào)不少。
李京告訴記者，海梓府28800元/平方米的起價(jià)更是為了吸引眼球，這一批特價(jià)房均價(jià)還在32000元/平方米。但即便這樣，降價(jià)幅度也很明顯。而目前海梓府銷(xiāo)售的還都是去年底取證的同一批房源。
供應(yīng)壓力
今年2月以來(lái)，北京樓市庫(kù)存開(kāi)始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫(kù)存重新站回7萬(wàn)套，創(chuàng)造了13個(gè)月以來(lái)的新高。
在一位不愿具名的機(jī)構(gòu)分析人士看來(lái)，海梓府是目前北京樓市降價(jià)“最真”的一個(gè)樓盤(pán)。而在海梓府周邊，大體量供應(yīng)的壓力，也迫使海梓府不得不做出調(diào)整。
海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區(qū)，是近年來(lái)北京供應(yīng)量較大的區(qū)域之一。海梓府周邊，還有萬(wàn)科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅。三個(gè)項(xiàng)目共同構(gòu)成“河西三盤(pán)”。但海梓府是三個(gè)項(xiàng)目中去化速度最慢的。
去年12月14日，海梓府與亦莊金茂悅、金域東郡同時(shí)取證開(kāi)盤(pán)。海梓府取證8棟樓364套房源，金茂悅?cè)∽C5棟樓346套房源，金域東郡取證兩棟樓144套房源。
五個(gè)月過(guò)去了，亦莊金茂悅已經(jīng)簽約195套，認(rèn)購(gòu)336套；金域東郡簽約76套，認(rèn)購(gòu)137套；而海梓府簽約只有72套，認(rèn)購(gòu)115套。無(wú)論從簽約數(shù)字、認(rèn)購(gòu)數(shù)字，還是從整體的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座。同樣的條件下，降價(jià)走量的壓力就更大一些。
類似的還有通州臺(tái)湖區(qū)域。東亞印象臺(tái)湖在4月初“降價(jià)”開(kāi)盤(pán)，也是已經(jīng)感受到區(qū)域供應(yīng)增加的潛在壓力。
當(dāng)2012年年底印象臺(tái)湖一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，臺(tái)湖區(qū)域還只有這一個(gè)新盤(pán)。而到去年底，臺(tái)湖區(qū)域已經(jīng)多了數(shù)個(gè)新項(xiàng)目，包括泰禾1號(hào)街區(qū)、首開(kāi)萬(wàn)科公園里以及世紀(jì)鴻項(xiàng)目。
接近印象臺(tái)湖項(xiàng)目的人士對(duì)記者表示，相對(duì)于萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，印象臺(tái)湖必須更堅(jiān)決地快速跑量，才能從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中勝出。
包括亦莊、臺(tái)湖以及通州核心區(qū)（“五一”期間，通州核心區(qū)的K2清水灣推出1.7萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房），都是近年來(lái)供應(yīng)比較大的區(qū)域。
最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月以來(lái)，北京樓市庫(kù)存開(kāi)始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫(kù)存重新站回7萬(wàn)套，較春節(jié)后的低點(diǎn)5.5萬(wàn)套增加了1.5萬(wàn)套左右。這創(chuàng)造了13個(gè)月以來(lái)的新高。
需求受抑
金隅嘉業(yè)旗下兩個(gè)自住商品房項(xiàng)目吸引了24.4萬(wàn)家庭，這大體相當(dāng)于北京市場(chǎng)兩年的新房交易量。而兩項(xiàng)目所能提供的自住商品房不過(guò)5000套。
談到今年樓市成交的下滑，許多業(yè)內(nèi)人士都會(huì)提到自住房的影響。
在“五一”前那次著名的“毛
氏演講”中，毛大慶提到，過(guò)去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成了一種“虛擬供應(yīng)”的現(xiàn)象，引發(fā)買(mǎi)房人短期對(duì)市場(chǎng)的觀望，許多剛性需求都趴在自住商品房上，不動(dòng)了。
根據(jù)北京的計(jì)劃，去年和今年，合計(jì)要推出7萬(wàn)套自住商品房。但現(xiàn)在排隊(duì)等待自住商品房的數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于7萬(wàn)。
金隅嘉業(yè)旗下兩個(gè)自住商品房項(xiàng)目，匯星苑核驗(yàn)家庭12.8萬(wàn)戶，匯景苑核驗(yàn)家庭11.6萬(wàn)戶，兩個(gè)項(xiàng)目就吸引了24.4萬(wàn)家庭。而這兩個(gè)項(xiàng)目所能提供的自住商品房不過(guò)5000套。
這樣一個(gè)20多萬(wàn)的數(shù)字是什么概念？在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志看來(lái)，這大體相當(dāng)于北京市場(chǎng)兩年的新房交易量。根據(jù)來(lái)自地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89萬(wàn)套。
雖然諸如陳志等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于自住房?jī)?yōu)先政策的存在，大量沒(méi)有優(yōu)先資格的買(mǎi)房人被搖中的幾率很小，所以自住商品房帶來(lái)的這種觀望并不理性。然而這種觀望確實(shí)已經(jīng)形成了。
除自住房分流了商品住宅需求外，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，自去年末，信貸政策的收緊，才是導(dǎo)致當(dāng)下樓市趨冷的關(guān)鍵所在。一方面，首套房貸收緊對(duì)市場(chǎng)的支付能力影響非常大。以購(gòu)房者買(mǎi)一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子首付30%，貸款140萬(wàn)元計(jì)算。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準(zhǔn)上浮，以上浮5%計(jì)算，140萬(wàn)貸30年，月供就從之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右，相比往年拉長(zhǎng)一個(gè)月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。
策略分化
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持。
面對(duì)市場(chǎng)的下行，除了推出特價(jià)房，不少房企也做了一些策略上的調(diào)整。
在亦莊區(qū)域，保利與融創(chuàng)開(kāi)發(fā)的楓丹壹號(hào)是近期為數(shù)不多漲價(jià)的項(xiàng)目。5月10日，楓丹壹號(hào)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過(guò)相對(duì)于去年10月一次推出499套房源，這次楓丹壹號(hào)只推了200多套房。
“小量多推”成為當(dāng)下不少房企的應(yīng)對(duì)之道。
此外，在推盤(pán)結(jié)構(gòu)上，有的房企近期主推低總價(jià)的房源，打出性價(jià)比的概念，撬動(dòng)更多的客戶群。如龍湖·雙瓏原著，泰禾·北京院子，近期都在推售低總價(jià)的平層而非別墅產(chǎn)品；林肯公園的開(kāi)發(fā)商和裕地產(chǎn)北京營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王騫對(duì)記者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源，分別是A區(qū)和B區(qū)，規(guī)模、園林配套都不一樣。兩邊的房源同時(shí)在售主要是滿足不同客戶群體的需求。
處在調(diào)整中的開(kāi)發(fā)商也對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)出樂(lè)觀期待，包括央行有關(guān)信貸政策的表態(tài)。
王騫認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商“真降”的很少，更多的還只是一種策略安排，隨著政策利好的增多，樓市也會(huì)有更積極的變化。
不過(guò)張大偉等業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，降價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持。如果政策不變，自住商品房繼續(xù)推出，北京樓市的降價(jià)也只會(huì)繼續(xù)。 新京報(bào)記者 張旭
■ 觀點(diǎn)
一度火熱的北京樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫，未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)以及政策走向?qū)?huì)如何，新京報(bào)記者邀請(qǐng)了專家和業(yè)內(nèi)人士，對(duì)此進(jìn)行了探討。
嘉賓
●馮科 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任
●陳志 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)
●李文杰 中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官COO
●周興 北京天恒樂(lè)活城置業(yè)總經(jīng)理
談降價(jià) 市場(chǎng)分化在加劇
新京報(bào)：最近樓市很熱鬧，有降價(jià)了業(yè)主鬧事的，有宣傳漲價(jià)熱銷(xiāo)的，你覺(jué)得樓市處于什么階段？
李文杰：今年以來(lái)多數(shù)房企的銷(xiāo)售速度都在放緩，從數(shù)字上看樓市的整體庫(kù)存在上升，銷(xiāo)售金額在縮減，企業(yè)已經(jīng)感受到了資金壓力，一些項(xiàng)目出現(xiàn)了降價(jià)情況。
周興：比起去年，市場(chǎng)熱度確實(shí)有回落，市場(chǎng)的分化也在加劇，有賣(mài)得不好的項(xiàng)目，也有賣(mài)得好的項(xiàng)目，還得看項(xiàng)目在同區(qū)域有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
陳志：根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，今年前四月獲批入市的樓盤(pán)有2.13萬(wàn)套，總面積254.4萬(wàn)平方米，是2011年以來(lái)最多的一年，但是前4月的成交量卻是一個(gè)低值，和2012年相當(dāng)。
新京報(bào)：大家現(xiàn)在關(guān)心的是，開(kāi)發(fā)商是不是真降？
周興：開(kāi)發(fā)商看降價(jià)不降價(jià)是看預(yù)期價(jià)格和實(shí)際賣(mài)價(jià)對(duì)比，比如一個(gè)項(xiàng)目一期賣(mài)2萬(wàn)，二期本來(lái)預(yù)計(jì)賣(mài)3萬(wàn)，現(xiàn)在只賣(mài)了2.5萬(wàn)，那一定是降價(jià)了，但是你和去年的一期比，那還是漲了。
馮科：房企為了去庫(kù)存，或?yàn)榱俗非蟾玫默F(xiàn)金流，市場(chǎng)出現(xiàn)了降價(jià)的項(xiàng)目，這不用遮掩，但是北京的降價(jià)幅度不會(huì)太大，從最基礎(chǔ)的供求關(guān)系上看，供需還是不足的。
談?wù)?銀根有望適度放松
新京報(bào)：近期市場(chǎng)傳出的央行可能降低存款準(zhǔn)備金率（降準(zhǔn)），以及號(hào)召銀行支持個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，這傳達(dá)出什么信號(hào)？
李文杰：我覺(jué)得整體銀根上不會(huì)“放水”，目前社會(huì)整體資金成本都較高，銀行一方面考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)小，沒(méi)有動(dòng)力增加業(yè)務(wù)。但是首套房的貸款利率可能會(huì)有一些松動(dòng)，因?yàn)閺幕鶞?zhǔn)利率的7折到現(xiàn)在的1倍、1.2倍，首付從20%提高到30%，極大提升了剛需客群的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，近期貸款利率上可能會(huì)有一些優(yōu)惠。
馮科：我們研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策，從近期幾個(gè)方面來(lái)看，銀根有望在6月-7月份出現(xiàn)適度放松，因?yàn)槟壳癈PI已經(jīng)在1.8%的水平，反通脹的壓力變小，那么反通縮的壓力就會(huì)增強(qiáng)。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI適度可控，而夏糧豐收后，沒(méi)有大的自然災(zāi)害，農(nóng)產(chǎn)品如肉禽蛋的價(jià)格穩(wěn)定，就能騰出手來(lái)保經(jīng)濟(jì)，央行有可能降準(zhǔn)，也有可能實(shí)行央票逆回購(gòu)來(lái)釋放資金。
陳志：我同意馮科的邏輯，現(xiàn)在的問(wèn)題是銀根會(huì)有多大程度的放松？最近很多傳言說(shuō)降準(zhǔn)一下要降1-2個(gè)點(diǎn)，以前都是0.25的降，這可能釋放出近萬(wàn)億的流動(dòng)性，這也說(shuō)明了市場(chǎng)有慣性，上一屆政府遇到的問(wèn)題，這一屆政府依然要面對(duì)，完全不放松銀根看起來(lái)不太可行了，但是如何使這些釋放出的資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而非按過(guò)去的路徑進(jìn)入房地產(chǎn)？
談后市 未來(lái)或有成交小行情
新京報(bào)：銀根的松動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么影響？
馮科：銀根的方向會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，從政策層面看，肯定不希望看到房?jī)r(jià)暴漲，也不希望出現(xiàn)大跌，促使市場(chǎng)信心恢復(fù)、交投活躍。
陳志：近期的影響體現(xiàn)在對(duì)樓市的預(yù)期上，如果有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，從銀行房貸業(yè)務(wù)平衡風(fēng)險(xiǎn)和收益來(lái)看，對(duì)北京樓市的利好可能更大一些。
周興：從企業(yè)的銀行借貸、消費(fèi)者的房貸審批來(lái)看，銀根依然很緊，沒(méi)有感覺(jué)到有放松的跡象，未來(lái)如果放松，我覺(jué)得不是為了“救樓市”，而是從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮。
李文杰：可能會(huì)有一波小行情。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都會(huì)看到這個(gè)機(jī)會(huì)，5月底到6月初，市場(chǎng)上可能會(huì)出現(xiàn)一波更多的降價(jià)項(xiàng)目，以帶動(dòng)市場(chǎng)的成交，房企加快銷(xiāo)售去庫(kù)存，也為了三季度拿地創(chuàng)造條件。但這不會(huì)改變市場(chǎng)目前的局面（降價(jià)增多），企業(yè)資金成本高，貸款額度緊還將持續(xù)一段較長(zhǎng)的時(shí)間。
北京今年樓市價(jià)格松動(dòng)標(biāo)志性事件
●3月16日
住總?cè)f科橙21680元/平方米開(kāi)盤(pán)，被認(rèn)為是“降價(jià)”
●4月初
東亞印象臺(tái)湖開(kāi)盤(pán)，價(jià)格從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米下調(diào)到2.2萬(wàn)元/平方米
●4月上半月
亦莊林肯公園推出A區(qū)32000元/平方米房源，較B區(qū)36000元/平方米的價(jià)格下調(diào)
●4月底
亦莊海梓府推出特價(jià)房，28800元/平方米，較此前36000元/平方米報(bào)價(jià)下調(diào)
●“五一”期間
通州K2清水灣推出17000元/平方米（地上地下平均價(jià)）的房源
（記者 張旭 自曾暉）
